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今日热文:北京城区,没有500万的新房
2022-06-25 05:54:11 搜狐焦点 A | A


【资料图】

经过一周的延期,北京第二批土拍明天将如期而至。

本轮开发商真实的拿地热情,和之前流出那份意向名单比,有点两极反转的意思。

根据最终报名情况看17宗地块:

2宗无人报名(流拍);

7宗地块一家房企报名(底价成交);

8宗获多家房企报名(明日竞拍);

报名表借来给大家看看⬇️

有点让人意外的是,

最火爆的(报名最多)不是太阳宫,而是小瓦窑;

二环亚林西仅一家房企报名,最终底价成交。

这次土拍对北京楼市来说,是三四季度市场走向的关键映射点。

从去年下半年开始,北京楼市不温不火,去年第二三批次土拍一度低迷不振。

今年开年以来全国房地产救市政策不断,信心到底有没有传导到北京,市场到底能否被重新激活,咱从这次土地市场的热度就能感知。

下面来给大家说说土拍的具体情况。不想看地块可以直接跳到第4部分,直接看趋势。

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流拍的两块地

即便降价也没人要

朝阳区前苇沟003地块

丰台北宫镇东河沿0202-0003地块

这两块地因无房企报名,最终流拍。

重点说说这个前苇沟地块。这次上架地块的起拍楼面价已经较之前有所降低,但最终还是难逃没人要的命运。

此前听说这块地龙湖意向比较大,貌似已经交了保证金。最终宁舍小钱,还是鸽掉了。

很显然前苇沟这片地不能给房企信心,甚至给不了让人赌一把的动力。周围在售的项目去化不如意。

大朝阳新盘本来就扎堆,竞争压力大。这年头如果回款预期不如意,还把钱押这的才是傻呢。

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底价成交的7宗地

包含二环亚林西

丰台 亚林西、青龙湖、东河沿0011;

朝阳 十八里店685/694地块;

石景 山衙门口;

昌平 马池口;

平谷 府前街;

这7宗地,仅一家房企报名,最终底价成交。

重点来看亚林西。地是好地,这块地在南二环至三环之间,区域发展成熟,配套设施完善。

放个之前咱们京楼壹号的大V杨哥的探地实拍视频,大家可以感受下。

,时长

03:07

为啥底价成交?

其实之前给大家分析过,拿地的主要难点在于起始价太高,开发难度也比较大。

起始74.7亿是北京近5年以来价格最高的地块。

总建控规模20.5万平,R2二类居住用地建控规模仅10.19万平;

近一半是综合型商业金融服务业用地,需要无偿配建的基础设施很多······

图源:北京规划和自然委员会

拿下亚林西地块,开发商要有雄厚的资金实力和开发建设能力。

地块只有华润一家报名。最终被华润纳入囊中,周边有自家的昆仑域和北京瑞府。

今年华润的几个大项目卖的不错,已经开了的海淀幸福里润园、二环永定府、大兴橡树湾等几个项目热销上百亿。

感觉今年也就华润有这个实力和能力摘牌了。

丰台大豪宅是真井喷了,不知端礼著被瑞府和亚林西前后夹击作何感想。

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8宗地热度尚可

最火爆的不是太阳宫

比较抢手的8宗地咱们重点看看。

1.朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地

7家房企及联合体报名,并不是此次最火爆的。

报名房企:大悦城+厦门国贸,城建+华润,中建智地(中建一局),中建玖合(中建二局),首开+保利+建工,金茂,中海。

太阳宫地块销售指导价13万/平米,是这批地中价格最贵的,也是历来供地中价格最高的一块,此前最高价是11.2万/平米。

地块位置在三环边,无论交通、商业、医疗等配套都非常完美,项目周边四大神盘二手房价格已经冲到16万+。

感觉全北京兜里银子够的买房人,今年应该都会考虑这个项目。

地块及周边实拍+视频讲解

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不过,太阳宫地块并不是一块好啃的骨头,对开发商来说建设有一定的难度。

由于地块形状和地铁退线的影响,在项目楼栋排布上需要下很大的功夫,总体看下来利润可能并没那么好算账。

这就是为啥最终仅7家房企报名,和此前传出的近20家房企意向出入这么大的重要原因。

从报名的7家房企来看,4家独立报名,3家联合体,不知最后谁会摘得“桂冠”。

虽然产品不好做,利润空间没能没法极致拉满,但这块地出生自带流量,给开发商树一波形象,赚赚吆喝也是挺划算的。

2.丰台区城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目XWY-13地块R2二类居住用地

13家房企及联合体报名。

报名房企:润泽,三元嘉业(首农发展),电建+首钢,中铁置业,首开,华润+葛洲坝,城建,中建智地,懋源,保利,招商,首创,中海。

这块地的拿地热情竟然超过了太阳宫,一共13家房企报名,是本次土拍中最火爆的。

小瓦窑,火在哪?

咱先看看指导价7.5万/平米,比同是西边的石景山衙门口7.98万/平米便宜,位置却比衙门口更近四环。

同样,和大瓦窑相比售价也更便宜些。

一方面这块地的价格小倒挂,将来售卖问题不用太担心。

另一方面指导价和地价之间的价差合理,开发商利润能算得过来账,就很适合补仓。

不过最终花落谁家,并且是否会像大瓦窑一样做改善产品,就未知了。

还是把地块及周围的实拍给大家放这自取。

地块及周边实拍+视频讲解

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3.顺义区薛大人庄村剩余2号地块SY00-0025-6001地块R2二类居住用地、SY00-0025-6003地块A334托幼用地

6家房企及联合体报名。

报名房企:绿城,华润,首开,保利,金茂,懋源。

4.昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-10地块R2二类居住用地、PF-09地块A33基础教育用地

2家房企及联合体报名。

报名房企:华润+葛洲坝,中铁建+大悦城。

5.昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目B-02地块(CP-121101044009-012地块)

8家房企及联合体报名。

报名单位:绿城,华润+葛洲坝,建工,中建玖合,中铁建,招商,中海,首开。

6.朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-318地块R2二类居住用地

6家房企及联合体报名。

报名房企:城建+华润,万科+朝开,金茂,中建智地,首开,懋源。

7.朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块R2二类居住用地、A334托幼用地

4家房企及联合体报名。

报名房企:城建+华润,万科+朝开,金茂,首开。共4家房企及联合体。

8.顺义区顺义新城第19街区19-85地块二类居住用地、19-86地块托幼用地

3家房企及联合体报名。

报名房企:中海,华润,首开。

这几块地的具体情况及周边实拍同样给大家做好了,感兴趣的扫码自取。

地块及周边实拍+视频讲解

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倒挂好地降价挂出

北部市场是主力

这次供地三个主要趋势:

1.90%以上都集中在南四环以北,北部市场是主力。

2.好地不少,太阳宫,奶西,平西府等等,那8块特别抢手的几乎都是倒挂。

3.地价降了,zf卖地诚意十足。

全国楼市都在松,但此前政策层面传导到北京的少之又少。这次政府降价、出好地也是在全力赋予开发商信心,激发拿地热情。

再不真给点甜头,也是真要不起了。zf的诚意肯定是给到了。

从开发商的反应来看呢,二批次土拍热度呈现明显的两极分化。7宗底价成交,8宗竞价要抢,整体冷热不均。

哪些地块比较热,开发商的拿地思路,购房人购房时也可以参考。

之前给大家分析过,此次好地的三个梯队,链接放这,今年想买房可以按需对号。

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北京城区500万的新房

越来越少了

很明确的告诉大家,想在北京城区找到一个总价500万的新房非常困难,几乎没有。

这次供地,最便宜的3.2万/平米,在平谷。

第二便宜的,3.9万/平米,在昌平六环路土城新村。

城区就没有便宜的地,非得拎出来一个的话,是三次上架的丰台青龙湖,4.7万/平米。

其余朝阳区最便宜的7.5万/平米,石景山7.95万/平米。北京城区,真的没有多少机会给刚需。

单价是一方面,对购房人来讲可能关注更多是总价。

这就要谈到开发商做产品的面积段。如果城区有7/80平两居,90平三居,但凡地段没那么差,都要靠抢;地段稍好一点临地铁,得抢疯。

现在的市场趋势是好地,不愁卖的地段开发商都不愿意做小户型,当然如果一片好地做了刚需户型,本身也是一种浪费。

如果今年你看到一个地段刚好满足你的需求,总价也合理的新房就别犹豫赶紧上车。甚至你可以把这当成一种捡漏。

现阶段京楼市场已经逐渐在往改善方向过渡,接下来是改善的天堂。

最后把明天土拍时间表给大家附上⬇️