天凉了，全都在说楼市冷了。

为啥没感觉到北京房价降了？

未来房价又会怎么走？

今天血拼姐跟大家聊聊，房价究竟怎么一回事。

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为啥没感觉北京房价降了？

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关注姐的应该都知道，上面两个爆火的项目说的就是前几天树村刚开盘那俩。无论传闻楼市再冷，人家照卖，热度丝毫不减。

为啥大家都知道。

1.海淀地段好，产业聚集地。2.人多，有实力的码农都流向了那边。

有产业，有吸引力，有人追，房价自然降不下去。

放大看整个北京其实是一个道理。

为啥北京房价没有明显降幅，说到底还是人口流向问题，或者明确点，是这里实力人口聚集。

2021年中国人口形势报告显示，北京省外流入人口814.84万，在全国31省市省外流入人口排名第5名。

制图：子木聊房

位居前几名的分别是广东、浙江、上海、江苏、北京；

很显然，目前我国的人口走向是朝发达核心城市集聚。

改革开放以来，我国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”大批南下经商，到10年后的回流中西部，再到近两年扎堆流向江浙一带；

城市层面，人口不断向发达都市涌入。

就北京而言，这是在近两年首都人口疏散的政策之下，省外户籍人口还高达800余万，占比超整体的三分之一。

全国各地的大批实力人群扎堆在这里，房价自然有人追捧。

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为啥扎堆于北京？

人往高处走，说的赤裸一点，就是人都奔着钱走。无论首都、长三角地区还是珠三角地区，近些年的发展，在中国都是遥遥领先。这些核心城市2021年前三季度GDP同比去年更是增速显著。

大量年轻且优秀的工作力超强人群汇集于此，城市发展越来越好。而且目前众多核心城市都在出台落户政策“抢人”，比如上海昨日发布正在试点研究生毕业生可直接落户上海新城及临港自贸区的政策。

不断吸引，不断建设；优秀人才越来越多，核心建设越来越好，就这样形成无限循环，促使这些城市发展成一线、超一线。

逐渐的核心城市与三四线城市之间发展差距就越拉越大。

大城市愈发拥挤；小城近乎“人去楼空”。

这些年三四线城市产业稀缺，跟不上年轻人前进的脚步，赚钱机会少之又少。

上面这组数据可以看到近十年间，6个人口萎缩城市全部是黑龙江、吉林、甘肃等东西北欠发达地区。这些地方产业稀少，人口外流严重。

可以回想一下你的朋友同学留在老家的，是不是基本都考了公务员或者当了老师，很少有在企业上班的，因为那里正规的企业就没几个。

这样人口集聚的分化促使房地产市场不断分化；

也就有了我们看到的大城市房价高攀不起，房子依然剩不下，东北等三四线城市房价持续走低，但仍无市场的现状。没人，当然没市场。

说到这姐又想起了前几天国家鼓励成年子女与老年父母居住这事，初衷是好的，但没有实质性的建设政策跟上，就有点说“常回家看看”那味儿。现在把父母接来大城市，住不起。要是回去吧，又没钱赚没钱花。对年轻人来说故乡想回也回不去。

这件事要说起来话又要多了，今天不多说，还是主要说房价。

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未来房价怎么走明确了

发展程度决定人口流向，人口又是长期房价走势的决定性因素。

我国长期发展的战略倾向是“控制大城市规模、积极发展中小城市”，但目前的人口流向趋势正与这一战略相悖。

所以近些年战略逐步调整为以核心城市为引领，建立城市群都市圈，以此为突破口，对中小城市分类施策建设，由核心城市带动周边城市发展。

但看京津冀这个典型的例子就知道，显然目前是核心城市正在全速发展中，没有自身优势的小城发展的步子尚未启动。

城市发展分化，致使人口聚集分化，进一步造成楼市的房价分化。具体点就是一边有北京的一平10w+众人追捧，一边又有环京的张家口一平6000无人问津。

核心区域由于优质资源的强力吸引，长期价值会推高房价天花板，而边缘三四线只能是像一滩死水在支撑。

房价长期看人口，而人往高处走；我国先富带动后富的发展，任重而道远，未来几年内，房价分化也会越来越严重。